Venda da área da Novacap, aprovada sob pressão, pode render bilhões ao mercado imobiliário, mas sem debate sobre impactos urbanos
Decisão unilateral do governo Ibaneis abre mão de patrimônio público e pode agravar gargalos viários da EPIA e EPTG
O terreno ocupado hoje pela sede da Novacap, com seus 405.698 m², é um dos maiores ativos urbanos dentro do Plano Piloto. Equivalente a 57 campos de futebol, o lote tem escala de bairro inteiro e está colado à Superquadra Park Sul (SQPS), uma das regiões mais valorizadas do Distrito Federal.
Tem como vizinhos o CasaPark e o ParkShopping, entre outros grandes espaços comerciais e até mesmo hoteis.
A provável venda dessa área não é apenas uma transação imobiliária: trata-se de um movimento capaz de mexer profundamente com o mercado de Brasília, tanto em termos urbanísticos quanto financeiros.
A comparação com o Park Sul ajuda a dimensionar o impacto. A poligonal da SQPS, formada pela fusão do SGCV (Setor de Garagens e Concessionárias de Veículos, tradicionalmente ocupado por lojas automotivas e grandes galpões), do SOF Sul (Setor de Oficinas Sul, área de serviços mecânicos e pequenas indústrias) e do SMAS (Setor de Múltiplas Atividades Sul, zona de uso misto com atividades comerciais e empresariais), abriga hoje mais de 10 mil moradores em condomínios verticais de alto padrão.
O terreno da Novacap representa cerca de 20% dessa poligonal. Se convertido para uso residencial semelhante, poderia receber entre 2.000 e 6.000 moradores, dependendo do gabarito permitido e da intensidade da verticalização. Em cenários moderados, seriam 3.500 a 4.000 pessoas; no limite máximo, até 6.000 habitantes, o que equivale a um novo bairro inteiro.
Cifras bilionárias envolvem o terreno
As cifras envolvidas são bilionárias. O metro quadrado em Brasília gira em torno de R$ 9.978, mas no Park Sul os lançamentos recentes variam entre R$ 14 mil e R$ 20 mil/m², com média de R$ 16 mil/m². Aplicado ao terreno da Novacap, isso significa um valor potencial entre R$ 6 bilhões e R$ 12 bilhões, dependendo da densidade e do padrão dos empreendimentos.
No cenário conservador, o ativo valeria cerca de R$ 3,2 bilhões; em um cenário realista, com verticalização moderada, o montante alcançaria R$ 8 bilhões; e no cenário máximo, ultrapassaria R$ 11 bilhões.
Mas há um aspecto político e social que não pode ser ignorado. A decisão de vender o terreno foi tomada de forma unilateral pelo governador Ibaneis Rocha (MDB), em pouco mais de uma semana, sob o argumento de reforçar o patrimônio do BRB para salvar o banco.
A Câmara Legislativa do DF aprovou a operação de venda sob intensa pressão – que já virou lei – e sem discutir os impactos urbanísticos e sociais da medida. A sociedade tampouco foi ouvida. Trata-se, portanto, de uma alienação de patrimônio público feita às pressas, sem debate transparente sobre seus efeitos na cidade.
Área hoje já é congestionada
O terreno da Novacap está inserido às margens da EPIA Sul, próximo ao cruzamento com a EPTG. Se por um lado é cercado por grandes rodovias, por outro está em um dos trechos mais engarrafados diariamente de Brasília.
O número de carros já supera a capacidade de fluxo, e a chegada de milhares de novos moradores pode agravar ainda mais o colapso viário da região. A equação é clara: cifras bilionárias para o mercado imobiliário, mas custos sociais e urbanos que não foram sequer considerados.
A venda do terreno da Novacap, apresentada como solução financeira emergencial, é também um teste para a democracia urbana de Brasília. O que está em jogo não é apenas o valor de um espaço estratégico, mas o direito da sociedade de participar das decisões que moldam o futuro da cidade.
